Śmierć najemcy lokalu mieszkalnego nie zawsze powoduje wygaśnięcie stosunku najmu. Ustawodawca przewidział szczególny mechanizm ochronny uregulowany w przepisie art. 691 Kodeksu cywilnego, który umożliwia określonym osobom wstąpienie w stosunek najmu z mocy prawa.
Zgodnie z przepisem art. 691 § 1 k.c., w razie śmierci najemcy w stosunek najmu lokalu mieszkalnego wstępują: małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego małżonka, inne osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Dodatkowo zgodnie z przepisem art. 691 § 2 warunkiem wstąpienia tych osób w stosunek najmu jest to, by stale zamieszkiwały one z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
Kluczowym warunkiem wstąpienia w stosunek najmu jest faktyczne, stałe zamieszkiwanie w lokalu, rozumiane jako centrum życiowe danej osoby. Nie zmienia tego statusu przejściowa nieobecność niepowodująca zmiany miejsca zamieszkania, lecz wciąż centrum życiowe musi się znajdować w tym lokalu. Nie będzie zatem wystarczające do spełnienia tej przesłanki samo zameldowanie (zameldowanie jest jedynie czynnością administracyjno-techniczną dla celów ewidencyjnych, nie kreuje praw czy obowiązków na gruncie prawa cywilnego). Wstąpienie następuje automatycznie, bez konieczności składania oświadczeń woli czy zawierania nowej umowy z wynajmującym.
W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, że najmu nie można dziedziczyć w rozumieniu prawa spadkowego. Stosunek najmu nie wchodzi w skład spadku, a przepis art. 691 k.c. stanowi odrębną, szczególną podstawę sukcesji, niezależną od zasad dziedziczenia ustawowego czy testamentowego. Oznacza to, że spadkobierca, który nie spełnia przesłanek z przepisu art. 691 k.c., nie nabędzie prawa najmu, nawet jeżeli dziedziczy cały spadek po zmarłym najemcy. Dodatkowo wprost z treści przepisu art. 691 § 3 k.c. wynika, że w razie braku osób wymienionych na wstępie artykułu stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
Mechanizm wstąpienia w stosunek najmu ma charakter sukcesji singularnej, ograniczonej wyłącznie do określonego prawa – prawa najmu lokalu mieszkalnego. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu, przejmują prawa i obowiązki zmarłego najemcy, w tym obowiązek zapłaty czynszu, ale nie odpowiadają za jego inne zobowiązania, chyba że wynikają one z odrębnych podstaw. Jeżeli uprawnionych osób jest kilka, stają się one współnajemcami lokalu. Osoby bliskie, które wstąpiły w prawa najemcy mogą wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem terminów ustawowych, bez względu na to, czy umowa była zawarta na czas oznaczony czy czas nieoznaczony, a także bez względu na to, czy ustalenia umowne były odmienne w tym zakresie, przy czym w razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały (art. 691 § 4 k.c.).
Podsumowując, art. 691 k.c. nie wprowadza dziedziczenia najmu w ścisłym znaczeniu, lecz ustanawia szczególną formę kontynuacji stosunku najmu, mającą na celu ochronę osób najbliższych zmarłego najemcy i zapewnienie im stabilizacji mieszkaniowej.
