Śmierć bliskiej osoby to ogromny cios, który często wiąże się także z obawami o przyszłość i stabilność życiową. Dla osób, które wynajmowały mieszkanie wspólnie ze zmarłym, kluczowe staje się pytanie o dalszy los ich miejsca zamieszkania. Co do tego, co dzieje się w takim przypadku, odpowiedź na to przynosi przepis art. 691 Kodeksu cywilnego, który chroni najbliższych przed nagłą utratą miejsca zamieszkania.
Kluczową zasadą wynikającą z polskich przepisów jest to, że wstąpienie w stosunek najmu następuje automatycznie, z mocy samego prawa. Oznacza to, że osoby uprawnione nie muszą podpisywać z właścicielem nowej umowy ani pytać go o zgodę. Stają się oni stroną dotychczasowego kontraktu na dokładnie takich samych warunkach – zachowują ten sam czynsz oraz czas trwania umowy.
Aby jednak mechanizm ten zadziałał, prawo wymaga jednoczesnego spełnienia dwóch warunków: odpowiedniego stopnia bliskości oraz wspólnego mieszkania.
Uprawnieni do wstąpienia do umowy najmu
Przepis art. 691 § 1 k.c. zawiera zamkniętą listę osób uprawnionych. Prawo do wstąpienia w umowę najmu po śmierci najemcy przysługuje wyłącznie:
- małżonkowi (o ile sam nie był współnajemcą lokalu),
- dzieciom najemcy oraz dzieciom jego małżonka,
- innym osobom, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych (np. wnukom czy rodzicom, których zmarły legalnie utrzymywał),
- osobie, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (chodzi o partnerów z wolnych związków/konkubinatów – zarówno kręgu osób różnopłciowych, jak i jednopłciowych).
Co ważne, przepis art. 691 k.c. w aktualnym brzmieniu nie wskazuje przesłanek negatywnych wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po zmarłym. Obecnie nie ma więc znaczenia fakt posiadania tytułu prawnego przez uprawnionego do innego lokalu.
Warto wskazać, że przepisy te nie obejmują dalszych krewnych, takich jak rodzeństwo, siostrzeńcy czy wnuki, wobec których zmarły nie miał obowiązku alimentacyjnego, nawet jeśli mieszkali pod jednym dachem.
Kluczowy warunek: Stałe zamieszkiwanie
Samo pokrewieństwo lub bycie partnerem nie wystarczy. Drugim, bezwzględnym warunkiem jest to, aby osoba uprawniona stale zamieszkiwała z najemcą w tym lokalu aż do chwili jego śmierci.
Ustawodawca kładzie tu nacisk na słowo „stale”. Nie liczy się sam meldunek (który jest jedynie formalnością administracyjną), ale fakt, że dane mieszkanie stanowiło dla tej osoby rzeczywiste centrum życiowe. Jeśli np. córka zmarłego była zameldowana w lokalu, ale na stałe mieszkała w innym mieście, prawo z przepisu art. 691 k.c. jej nie przysługuje.
W sytuacji braku osób spełniających obie przesłanki do wstąpienia w prawa dotychczasowego najemcy, na podstawie przepisu art. 691 § 3 k.c. umowa najmu wygasa z mocy prawa z chwilą śmierci najemcy.
Czynności związane w wstąpieniem w umowę najmu
W relacjach z prywatnymi właścicielami lub gminą (w przypadku mieszkań komunalnych) wystarczy zazwyczaj przedstawić dokumenty potwierdzające więzy krwi/wspólne pożycie (np. akty stanu cywilnego) oraz dowody na wspólne mieszkanie (np. korespondencję, rachunki).
Jeśli wynajmujący kwestionuje prawa lokatora i żąda opuszczenia mieszkania, sprawę można skierować do sądu z pozwem o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. Wówczas to przed sądem, m.in. za pomocą zeznań sąsiadów czy dokumentów, wykazuje się spełnienie wszystkich przesłanek ustawowych. Żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu na podstawie przepisu art. 691 k.c. nie ulega przedawnieniu.
