Na wstępie warto wskazać, że lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego w swojej konstrukcji jest zbliżone do umowy najmu. Najważniejsza zasada, od której należy zacząć wszelkie rozważania, brzmi jednoznacznie: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie wchodzi w skład spadku i nie podlega dziedziczeniu. Nie stosuje się również do niego przepisu art. 691 k.c., osoby najbliższe tam wymienione nie wstępują w prawo do lokalu.
W praktyce oznacza to, że nikt nie może zapisać takiego mieszkania w testamencie ani przejąć go automatycznie z mocy samego prawa na takich samych zasadach jak np. domu czy mieszkania własnościowego. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wprost określa to prawo jako niezbywalne i osobiste. Przepisy chronią jednak bliskich przed natychmiastową utratą dachu nad głową, dzieląc tę sytuację na dwa główne scenariusze uzależnione od tego, kto był dysponentem lokalu.
Scenariusz pierwszy: Mieszkanie należało do małżonków
Jeśli lokatorskie prawo do lokalu przysługiwało obojgu małżonkom, sytuacja po śmierci jednego z nich jest stosunkowo prosta i stabilna. Na mocy przepisu art. 14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych prawo to automatycznie przypada żyjącemu małżonkowi. Spółdzielnia nie może odebrać mieszkania, a wdowa lub wdowiec zachowuje pełne prawo do dalszego zamieszkiwania w lokalu bez konieczności przechodzenia skomplikowanych procedur urzędowych.
Scenariusz drugi: Zmarły był jedynym dysponentem prawa
Jeżeli zmarły mieszkał sam lub prawo było zapisane wyłącznie na niego, z chwilą jego śmierci spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasa. Rodzina może jednak poczynić pewne kroki w celu uzyskania prawa do lokalu. Osobom bliskim przysługuje wówczas tak zwane roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, zgodnie z przepisem art. 15 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Osobami bliskimi w rozumieniu ustawy są: zstępny (np., dzieci, wnuki), wstępny (np. rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu (art. 2 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Ważne jest dopilnowanie terminu. Osoby bliskie mają dokładnie rok od dnia śmierci lokatora na złożenie do spółdzielni pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia nowej umowy. Jeśli w lokalu mieszkało kilka osób i nie mogą one dojść do porozumienia, o tym, komu przypadnie mieszkanie, decyduje sąd, biorąc pod uwagę w szczególności to, kto faktycznie zamieszkiwał ze zmarłym. Osoby bliskie muszą wystąpić do Sądu w wyznaczonym przez spółdzielnię terminie. Jeżeli tego nie zrobią, to wyboru dokonuje spółdzielnia.
Co w takim razie podlega dziedziczeniu? Wkład mieszkaniowy
Choć samo prawo do mieszkania wygasa lub przechodzi bezpośrednio na współmałżonka, to wkład mieszkaniowy – czyli realne środki finansowe wpłacone niegdyś do spółdzielni – stanowi klasyczne prawo majątkowe i podlega dziedziczeniu na ogólnych zasadach Kodeksu cywilnego. W tym miejscu bardzo często dochodzi do konfliktów rodzinnych, ponieważ prawo do zamieszkiwania i prawo do pieniędzy mogą przypaść zupełnie innym osobom.
W sytuacji, gdy mieszkanie na stałe przejmuje współmałżonek, to spadkobiercy dziedziczą udział w części wkładu należącego do zmarłego i mogą żądać od żyjącego partnera finansowej spłaty. Podobnie dzieje się, gdy lokal przejmuje np. jedno z dzieci jako osoba bliska – musi ono wówczas rozliczyć się finansowo z pozostałymi spadkobiercami z odziedziczonego przez nich wkładu mieszkaniowego. Jeśli natomiast nikt z bliskich nie zdecyduje się na przejęcie lokalu, spółdzielnia organizuje przetarg i znajduje nowego lokatora, a dotychczasowy wkład (zwaloryzowany do aktualnej wartości rynkowej mieszkania) wypłaca w całości uprawnionym spadkobiercom.
Podsumowanie
Lokatorskie mieszkanie spółdzielcze po śmierci bliskiego wymaga szybkiego działania. Choć samego prawa do lokalu nie znajdziemy w akcie dziedziczenia, to odpowiednio wczesne złożenie wniosku do spółdzielni oraz formalne przeprowadzenie spraw spadkowych dotyczących wkładu finansowego pozwala skutecznie zabezpieczyć interesy całej rodziny.
