Przy zawarciu klasycznej umowy najmu lokalu, zasady eksmisji są jednakowe wobec wszystkich, poza grupą osób, wobec których eksmisja nie może być prowadzona.
W sytuacji, gdy wynajmujący chce się pozbyć niechcianego lokatora, w pierwszej kolejności powinien wypowiedzieć lokatorowi umowę najmu mieszkania, w taki sposób, aby dysponować także potwierdzeniem otrzymania wypowiedzenia przez adresata (doręczenie osobiście z oświadczeniem o dokonaniu odbioru pisma lub za pośrednictwem poczty — za potwierdzeniem odbioru lub listem poleconym).
Jeśli lokator zalega z płatnościami za czynsz, powinien otrzymać także wzywanie go do uregulowania zaległości na piśmie. Właściciel lokalu powinien w tym
piśmie wyznaczyć lokatorowi dodatkowy, miesięczny terminu do spłaty
zaległości. Istotne jest także to, że wypowiedzenie umowy może
nastąpić, gdy lokator zalega z płatnościami za trzy pełne miesiące.
W piśmie skierowanym do lokatora powinno się także znaleźć wezwanie
do dobrowolnego opuszczenia lokalu — będzie ono stanowiło dowód w
ewentualnej sprawie sądowej, że właściciel mieszkania próbował
załatwić sprawę w sposób polubowny.
Jeśli lokator nie zareaguje na wezwanie, właściciel będzie mógł wystąpić
z pozwem o eksmisję. Faktyczne i prawne podstawy żądania eksmisji
pozwanego z lokalu mieszkalnego mogą być różne. Istnieją także inne
możliwości na wszczęcie postępowania eksmisyjnego. W celu
eksmitowania danej osoby możemy wystąpić np. z wnioskiem o
nakazanie opuszczenia mieszkania na podstawie ustawy o
przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie czy z wnioskiem o wszczęcie
egzekucji zobowiązania zawartego w akcie notarialnym w zakresie
opróżnienia i wydania lokalu w trybie art. 777 § 4 kodeksu postępowania
cywilnego w przypadku zawarcia mowy o najem okazjonalny.
KTO MOŻE WYSTĄPIĆ Z POZWEM O EKSMISJĘ?
właściciel lub współwłaściciel lokalu mieszkalnego — przeciwko
osobie, która zajmuje jego lokal, gdy:
umowa zawarta z lokatorem została rozwiązana wskutek
wypowiedzenia,
1.
upłynął okres obowiązywania umowy zawartej z lokatorem na czas
oznaczony,
2.
konieczne jest przeprowadzenie rozbiórki lub remontu budynku,
właściciel wypowiedział lokatorowi umowę i wskazał mu lokal
zamienny, a lokator nie chce się do niego dobrowolnie przenieść,
3.
główny najemca lokalu zmarł, a osoby wspólnie z nim zamieszkujące
nie mogły wstąpić w stosunek najmu,
4.
osoba przebywająca w lokalu zajęła go bezprawnie i samowolnie –
bez zgody właściciela i nie posiada żadnej umowy,
5.
spółdzielnia mieszkaniowa — w stosunku do osoby (i jej
domowników), co do której została podjęta uchwała o wygaśnięciu
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
współlokator — w stosunku do małżonka, rozwiedzionego małżonka
lub innego współlokatora tego samego lokalu (członka rodziny,
konkubenta czy innej osoby wspólnie zamieszkującej), jeżeli ten
swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne
zamieszkiwanie.
Uzyskanie wyroku zasądzającego eksmisję często nie stanowi
zakończenia sprawy, jeśli lokator nadal nie chce dobrowolnie opuścić
mieszkania. Konieczne jest bowiem wszczęcie postępowania
egzekucyjnego, w którym komornik będzie w sposób przymusowy
realizował nakaz eksmisji lokatora zawarty w wyroku sądu.
W sytuacji, gdy właściciel lokalu uzyskał prawomocny wyrok zasądzający
eksmisję, a lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, nic
nie stoi na przeszkodzie by właściciel wystąpił z wnioskiem do komornika
o jej przeprowadzenie. Istotne jest, że właściciel lokalu nie może
przeprowadzać eksmisji na własną rękę.
Istotne jest, że nie w każdym przypadku można prowadzić przymusową
eksmisję — istnieją bowiem okresy, w których nie można jej
przeprowadzać oraz istnieją grupy osób, wobec których jej prowadzenie
jest niemożliwe.
Eksmisji nie przeprowadza w tzw. okresie ochronnym. Jest to czas, w
którym bezwzględnie nie można wykonywać eksmisji wobec osób, które
nie posiadają prawa do lokalu socjalnego lub którym gmina nie może
zapewnić pomieszczenia zastępczego. Okres ten trwa od 1 listopada do
31 marca.
OKRES OCHRONNY
Mimo uzyskanego wyroku, bez względu na brak występowania okresu
ochronnego, eksmisji „na bruk” nie można prowadzić wobec:
kobiet w ciąży,
osób nieletnich,
osób niepełnosprawnych,
osób ubezwłasnowolnionych (częściowo lub całkowicie),
osób sprawujących opiekę na małoletnim, osobą niepełnosprawną
lub ubezwłasnowolnioną i wspólnie z nim zamieszkałej,
osób obłożnie chorych, emerytów lub rencistów spełniających
kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
osób bezrobotnych.
WOBEC KOGO NIE MOŻNA PROWADZIĆ EKSMISJI?
Wobec wskazanych wyżej grup osób eksmisja zostaje wstrzymana do
czasu przyznania im uprawnienia do lokalu socjalnego. W praktyce czas
oczekiwania na przyznanie takiego lokalu może wynieść nawet kilka lat.
Jednak od tej zasady są wyjątki, w których możliwa jest tzw. eksmisja na
bruk. Do tych wyjątków zaliczamy sytuacje, gdy pozew o eksmisję
dotyczy osób stosujących przemoc w rodzinie albo osób rażąco lub
uporczywie wykraczających przeciwko porządkowi domowemu, albo
takich, które przez niewłaściwe zachowanie czynią uciążliwym
korzystanie z innych lokali w budynku. Kolejny przypadek dotyczy
sytuacji, w której lokal został przez eksmitowanego zajęty bez tytułu
prawnego.
